Оспаривание кадастровой стоимости в 2026-2027 году

Новое в оспаривании кадастровой стоимости в 2026-2027 году

Оспаривание кадастровой стоимости - одна из базовых услуг нашей компании. В контексте поста об изменениях в налогообложении недвижимости и по опыту практики 2025 года, в 2026-2027 годах планируется сохранение и развитие следующих тенденций при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость объектов недвижимости приближается к рыночной.

1

Последние кейсы оценки недвижимости указывают на то, что кадастровая стоимость объектов на данный момент все ближе к рыночной. Это говорит о том, что не всем подходит данный механизм снижения налоговой нагрузки, нужно более тщательно подходить к анализу, подбирая для сравнения наиболее подходящие по характеристикам объекты недвижимости и пытаться снизить стоимость, которая близка к рыночной.

Преобладание судебного механизма.

2

На сегодняшний день судебные процедуры становятся основным инструментом оспаривания стоимости. В 2026-2027 годах ожидается сохранение данной тенденции, так как административный порядок в данном отношении подходит небольшому проценту таких объектов.

Увеличение сроков процесса.

3

Длительные сроки процесса оспаривания кадастровой стоимости, как правило, связаны с долгим ожиданием результатов судебно-оценочной экспертизы. Связано это с тем, что число экспертных организаций, утвержденных Министерством юстиции достаточно ограничено, а поток обращений хоть и замедляется, но не стремительно. Многие из них также проходят процедуру оспаривания кадастровой стоимости.

Возможное увеличение налоговых ставок.

4

В предыдущем нашем посте мы как раз говорили о том, что ставка налогообложения для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей, вероятно станет выше в ближайшем будущем ввиду введенных законодательных изменений.

Какие дальнейшие действия следует предпринимать в сложившихся условиях?

Следует проводить тщательный анализ на снижение кадастровой стоимости.

Для этого необходимо определять рыночную стоимость аналогичных объектов, выявлять технические и методологические ошибки в рамках государственной кадастровой оценки.

Лучшим решением, в данной ситуации, будет обращение к профильным экспертам в области оценки. Так, обратившись к нам, можно получить такой анализ бесплатно. Мы определим рыночную стоимость на основе аналогичных объектов и дадим заключение.

В качестве альтернативы оплаты налога на имущество от кадастровой стоимости стоит рассмотреть механизм с переходом на оплату налога от балансовой стоимости.

Балансовая стоимость может быть в разы меньше. Если ваш объект недвижимости от 1500 м², на нем ведется производственная деятельность, расположены склады (подойдут не все), медицинские организации, научно-образовательная деятельность, то можно однозначно рассмотреть данный механизм.

Если же частично ведется офисно-торговая деятельность, то она также допускается, но до 20% от общей площади. При этом следует смотреть на ВРИ ЗУ, в Москве, на практике, он неоднозначен, в ряде случаев на его основе также можно перевести оплату налога с кадастровой на балансовую стоимость.

Чтобы заранее подготовиться к возможным изменениям и снизить налоги нагрузку, важно своевременно обращаться за профессиональной поддержкой. Наши эксперты готовы провести бесплатный анализ вашей недвижимости, а также предложить оптимальные решения.
Узнать подробнее о наших услугах и получить профессиональную консультацию…

НАШИ УСПЕШНЫЕ РАБОТЫ ПО СНИЖЕНИЮ И ВОЗВРАТУ НАЛОГОВ

Снижение на 5,1 % 
Экономия - 9 005 435,24 ₽

Было: 4 429 806 541,20 ₽
Стало: 4 204 670 660,20 ₽

Площадь: 74 311,1 м2
Кадастровый номер: 77:15:0020321:504

Снижение кадастровой стоимости в административном порядке за 2024-2025гг

БЦ Амальтея, Сколково

Москва, бульвар Большой, дом 40

Ссылка на распоряжение ДГИ

Профильная направленность. Мы являемся экспертами в вопросах градостроительства и землепользования.

Комплексный подход. Сопроводим вас как на отдельном этапе, так и от начала и до получения конечного результата.

Индивидуальный подход и репутация. Мы стремимся к долгосрочному сотрудничеству и помощи в конкретной ситуации.

ВОЗМОЖНОСТИ, КОТОРЫЕ ОТКРЫВАЕТ УСЛУГА:

В ОТЛИЧИЕ ОТ РЫНОЧНЫХ ЗНАЧЕНИЙ, КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ НЕ ПОДВЕРЖЕНА КОЛЕБАНИЯМ И ФИКСИРУЕТСЯ ДО СЛЕДУЮЩЕЙ ПЕРЕОЦЕНКИ. НЕСПРАВЕДЛИВАЯ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ПРЕВРАЩАЕТСЯ В ПРОБЛЕМУ ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ — ВЛАДЕЛЬЦЫ БИЗНЕСА ВЫНУЖДЕНЫ ПЛАТИТЬ ЗАВЫШЕННЫЙ НАЛОГ НА ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, АРЕНДНУЮ ПЛАТУ ИЛИ НАЛОГ НА ЗЕМЛЮ

СНИЖЕНИЕ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ОБЪЕКТА
ПОВЫШЕНИЕ КАПИТАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТА
УВЕЛИЧЕНИЕ ПРИБЫЛИ ЗА СЧЕТ СНИЖЕНИЯ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ
УЛУЧШЕНИЕ УСЛОВИЙ ПРИ ПРОДАЖИ, ТАК КАК ПОКУПАТЕЛИ ЧАСТО ОЦЕНИВАЮТ НАЛОГОВУЮ НАГРУЗКУ НА ОБЪЕКТ

3

2

1

прогнозируем перспективы и процент снижения стоимости
готовим персональное предложение
заключаем договор
проводим осмотр объекта и готовим отчет о стоимости

готовим полный комплект документов
направляем исковое заявление и документы в суд
участвуем в судебном процессе
получаем решение суда

уведомляем органы местного самоуправления об изменении стоимости
направляем сведения о сниженной кадастровой стоимости в Росреестр, получаем выписку
ФНС учитывает сведения об измененной стоимости, происходит перерасчет налоговых платежей

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

СУДЕБНЫЙ ПРОЦЕСС

ИЗМЕНЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

ЭТАПЫ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ:

В Москве процедура оспаривания может быть проведена в досудебном (по желанию заявителя) и судебном порядке. В первом случае можно обратиться в ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования», во-втором — напрямую в суд.

В Московской области процедура осуществляется через Московский областной суд и Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Московской области.

СРОК ПРОЦЕДУРЫ ОСПАРИВАНИЯ 一 ОТ 3 ДО 9 МЕСЯЦЕВ

В 2023 году проводилась переоценка зданий и сооружений, их новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января 2024 года
С 1 января 2022 года единый цикл переоценки кадастровой стоимости в городах федерального значения составляет 2 года
Во всех регионах РФ — 4 года

ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ

Решение об изъятии принимается ДГИ. Делают они это на основании ходатайства лица, которое реализует проект КРТ. После принятия такого решения в течении 7 рабочих дней ДГИ обеспечит его опубликование на официальном сайте.

Следующим шагом ДГИ уведомляет об этом решении Префектуру соответствующего административного округа г. Москвы. Префектура в свою очередь должна опубликовать решение об изъятии на информационном щите в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ.

Тем временем правообладателю направляется письменное уведомление и копия решения об изъятии с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлении об учете прав на недвижимость либо в случае отсутствия указанных адресов, по почтовым адресам, указанным в ЕГРН. Если изъятию подлежит не только земельный участок, но и строения (здания, помещения), то уведомления направляются по адресам фактического расположения таких объектов.

В дальнейшем взаимодействие с правообладателями осуществляет тот, кто реализующее КРТ. Такое лицо должно обеспечить проведение оценки, подготовку проекта соглашения об изъятии и направление такого соглашения в адрес собственника.

После подготовки отчета об оценки правообладателю направляется проект соглашения. На подписание соглашения правообладателю отводится 1 месяц. В случае, если правообладатель не подписал соглашение, ДГИ в праве обратиться в суд о принудительном изъятии этого объекта.

Важно понимать, что если вы просто не согласны с ценой, а не с обязательством освободить территорию, то не подписывать соглашение смысла нет, т.к. суды по данной категории дел разделяют на требования. Решение по изъятию и суммы выкупной стоимости рассматриваются отдельно на разных этапах. Первая инстанция утверждает изъять по той цене, по которой оценил оператор КРТ, а дальше идут суды только в части выкупной стоимости. Поэтому, если вы не подписываете, вы просто можете потерять время.

Мы не рекомендуем доводить дело до суда. В суде мы также можем увеличить размер компенсации, если вы уже на стадии судебного разбирательства. Специалисты МКА ГРАД АУДИТ могут провести процедуру медиации и добиться оптимальной суммы компенсации, которая всех устроит, еще до суда. Если провести медиацию, можно получить увеличенную компенсацию в кротчайшие сроки.

1. Опыт в строительстве объектов капитального строительства в размере не менее 10% от объема строительства, предусмотренного решением о КРТ. Отразить в заявке можно опыт только за последние 5 лет до даты проведения аукциона. Это обязательное требование, которое устанавливается в каждом без исключения предмете торгов по КРТ.

2. Выручка. Совокупный размер выручки (также можно суммировать за последние 5 лет до даты проведения аукциона) от объема планируемых инвестиций в размере не менее 10%. Подтверждается бухгалтерской финансовой отчетностью.

3. Опыт участия в строительстве технически сложных и уникальных объектов высотой более чем 250 м.

4. Опыт участия в разработке ППТ с границами разработки не менее 50% от объема площади территории КРТ. Здесь можно отразить опыт проектной организации, с которой у вас заключен договор. Если участник имеет свой опыт по подготовки ППТ, то представляется к заявке правой АКТ уполномоченного органа об утверждении ППТ, решение соответствующего органа о подготовки ППТ и копия договора о КРТ. Если участник торгов является заказчиком разработки ППТ, то предоставляется все тоже самое плюс договор на разработку ППТ между участниками торгов и проектной организации.

5. Предусмотрено для крупных проектов, где параметры развития составляют не менее 1 млн кв метров. В этом случае необходим опыт участия за последние 5 лет в строительстве жилья не менее 500 тыс. кв м. и зданий нежилого назначения не менее 150 тыс. кв. м. Если объем строительства нежилых объектов в рамках КРТ предусмотрен в размере не менее 300 тыс. кв м, то необходим опыт участия за последние 5 лет не менее 100 тыс. кв.м.

Опыт подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Закажите бесплатную консультацию эксперта

Оставьте контактные данные, мы
перезвоним вам в ближайшее время

Отправляя форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности